NISAから頭金1,000万円を出したら、資産はどうなるのか。自分の数字で試算してみた

以前「マイホームはいつ買う?NISAを崩す前に試算したこと」という記事で、「NISAを取り崩すか、運用を続けながら借入額を増やすか、まだ答えが出ていない」と書きました。

今回は、その続きです。まだ結論は出ていないのですが、「実際に自分たちの数字を当てはめたら、どうなるのか」を一度きちんと試算してみることにしました。あくまで一定の前提を置いたシミュレーションであり、実際にこの通りに進むとは限らない、という前提でお読みください。

前提条件を整理する(2〜3年後の想定)
NISAから620万円を出すと、非課税枠はどうなるのか
頭金を出した後、残りの資産はどう推移するか
もし高校・大学まで私立に進学したら、教育費はどれくらいか
住宅購入から5年後、月10万円の取り崩しも加えてみる
65歳時点で、資産はどうなっているか(時系列で試算)
もし賃貸のままだったら、65歳時点の資産はどうなるか
65歳以降もローンが残っている場合、赤字はどれくらい大きくなるか
老後、どのような家計の在り方にしていく必要があるか
試算してみて、今考えていること
よくある質問
まとめ

前提条件を整理する(2〜3年後の想定)

まず、試算の前提を整理しておきます。住宅購入は2〜3年後を想定していて、その時点での資産状況を、次のように仮定しました。

NISA:元本1,800万円(非課税保有限度額に到達)+評価益500万円=評価額2,300万円
払込済みの保険:200万円
iDeCo:評価額120万円
現金:380万円

物件は価格8,000万円、頭金1,000万円、借入7,000万円、変動金利、35年ローンという想定です。頭金の出し方は、まず現金を優先し、それでも足りない分だけNISAから取り崩す、という方針にしています。

現金380万円だけでは頭金1,000万円に届かないため、不足する620万円をNISAから取り崩したと仮定します。ここから先の試算は、すべてこの前提に基づいています。

子供は2人で、上の子は現在9歳、下の子は現在3歳(6歳差)です。今回の試算では、便宜上「住宅購入は2年後」という前提(2〜3年後の範囲の中の1点)に固定して計算しています。この前提で、購入時点の子供の年齢は、上の子11歳・下の子5歳になります。

また、この後の試算で「65歳時点」を出すために、購入時点の親の年齢も40歳と、計算しやすいように仮定しました。

NISAから620万円を出すと、非課税枠はどうなるのか

正直、ここが一番気になっていた部分です。育ててきたNISAを取り崩すと、非課税で運用できる枠そのものが減ってしまうのではないか、という不安がありました。

調べてみると、金融庁のNISA特設サイト(2026年9月確認)に、非課税枠が復活する際の金額についての説明がありました。復活する金額は、売却した時の市場価格ではなく、購入した時の取得価額(簿価)である、という趣旨の記載です。

つまり、620万円分を売却しても、非課税枠として復活するのは620万円そのものではなく、その部分の「取得価額」だけということになります。我が家の場合、NISA全体で元本1,800万円に対して評価益が500万円ついている想定なので、保有分を均等な比率で売却したと仮定すると、620万円の売却額に対する取得価額は、おおよそ485万円(620万円×1,800万円÷2,300万円で算出)という計算になります。実際にどの購入分を売却するかによって、この金額は変わります。

もう一点、復活のタイミングにも注意が必要です。2026年9月時点のルールでは、非課税枠は「売却した翌年」に復活します。金融庁は令和9(2027)年度税制改正要望の中で、「売却した年のうちに」枠を復活させる案を要望していますが、これはあくまで要望であり、2026年9月時点では決定していません。実現するかどうかは、年末の税制改正大綱と、翌年の通常国会での法律成立を経て初めて確定します。

頭金を出した後、残りの資産はどう推移するか

NISAから620万円を取り崩すと、残りは1,680万円です。これにiDeCo120万円、保険200万円を合わせると、頭金支払い後の資産は合計2,000万円ほどになります。

ここからは、住宅ローンの返済で年間の貯金額がほぼ0になり、新たに資産を積み立てられなくなった場合、この資産が今後どう推移するかを試算してみます。保険については、実際には運用型の保険ですが、運用実績を正確に見積もれるものではないため、今回の試算では運用効果を含めず、200万円のまま変わらないという前提で計算しています。NISA(1,680万円)とiDeCo(120万円)を合わせた1,800万円を、複利で運用し続けた場合の試算です。

利回りの前提は、断定できるものではありませんが、一般的にシミュレーションで参照されることが多い年率3%と5%の2パターンで計算してみました(将来のリターンを保証するものではありません)。

経過年数	年率3%の場合	年率5%の場合
10年後	約2,419万円	約2,932万円
20年後	約3,251万円	約4,776万円

(NISA+iDeCoの合計1,800万円を新規積立なしで複利運用した場合の概算。保険200万円は別枠で、上記に加えて保有している想定)

正直、10年・20年という時間の長さによって、3%と5%の差がかなり大きくなることに驚きました。「新たに積立ができなくなる」というのは、想像していたよりも影響が大きいのかもしれません。

もし高校・大学まで私立に進学したら、教育費はどれくらいか

我が家の場合、子供は2人とも、最短で高校から私立に進学する可能性があります。今回は、高校だけでなく大学まで、2人とも私立に進学した場合を想定して試算してみます。

まず、出典と金額を整理します。

高校3年間(私立、1人あたり)

文部科学省「令和5年度子供の学習費調査」(2026年1月16日訂正版公表、確認年月:2026年9月)によると、高等学校(全日制)の学習費総額は、公立が年間59万6,954円、私立が年間117万9,261円です(学校教育費だけでなく、塾などの学校外活動費も含めた総額です)。

私立高校、年間の学習費総額:117万9,261円
3年間の計算:117万9,261円 × 3年 = 約354万円

大学4年間(私立、1人あたり)

文部科学省「私立大学等の令和7年度入学者に係る学生納付金等調査結果」(2025年12月26日公表、確認年月:2026年9月)によると、私立大学(学部)の初年度学生納付金総額(授業料・入学料・施設設備費等の合計)は150万7,647円、2年目以降は授業料(96万8,069円)と施設設備費(17万2,550円)を合わせて年間114万619円です。

1年目(入学料等を含む):150万7,647円
2〜4年目、1年あたり:114万619円 × 3年 = 342万1,857円
4年間の計算:150万7,647円 + 342万1,857円 = 約493万円

子供1人・2人分の合計

子供1人あたり(高校354万円+大学493万円):約847万円
子供2人分(847万円 × 2人):約1,694万円

一点、正直にお伝えしておきたいことがあります。前の見出しでは高校の教育費を「公立との差額」として捉えていましたが、ここからの試算では、住宅ローンの返済で家計にゆとりが無くなる前提(年間の貯金額がほぼ0)を踏まえて、私立進学にかかる費用の総額そのものを、資産からの取り崩しとして計算に反映します。教育費を給与でどこまで吸収できるかは、家計の状況によって変わってくる部分なので、あくまで「資産だけで見た場合の、最も厳しめの試算」だと捉えてください。

住宅購入から5年後、月10万円の取り崩しも加えてみる

もう一つ、試算に加えたい前提があります。住宅購入から5年後を起点に、月10万円を貯金から取り崩す、という想定です。取り崩しをいつまで続けるかについては、下の子が大学を卒業するまで、という前提にしています。

開始:購入時点から5年後
終了:下の子が大学を卒業するタイミング(購入時点から16年後)
期間:12年間
金額:月10万円(年間120万円)× 12年間 = 1,440万円

この「月10万円×12年間」が、ちょうど子供たちの高校・大学進学の時期と重なってくるので、次の見出しで、教育費とあわせて時系列で試算してみます。

65歳時点で、資産はどうなっているか(時系列で試算)

ここまでの前提(NISA・iDeCoの複利運用、高校・大学の私立進学費用)を、すべて時系列に並べて試算してみます。あわせて、「月10万円の取り崩しをする場合」と「しない場合」も、同じ表で比較できるようにしました。

購入時点(上の子11歳・下の子5歳)を起点に、それぞれのイベントが発生するタイミングを計算すると、次のようになります。

購入時点から4年後:上の子が15歳、高校進学
購入時点から5年後:月10万円の取り崩しを開始(「取り崩しあり」の場合のみ)
購入時点から7年後:上の子が18歳、大学進学
購入時点から10年後:下の子が15歳、高校進学
購入時点から13年後:下の子が18歳、大学進学
購入時点から16年後:下の子が大学を卒業(「取り崩しあり」の場合、ここで取り崩しも終了)
購入時点から25年後:親が65歳

計算のやり方は、1年ごとに次の2ステップを繰り返しています。

その年の残高に、年率3%(または5%)をかけて増やす
その年に教育費(+「取り崩しあり」の場合は月10万円の取り崩し)があれば、そこから差し引く

これを1年目から65歳時点まで、25年分繰り返した結果が、下の表です。「取り崩しあり」は月10万円を下の子の大学卒業まで(12年間)差し引いたパターン、「取り崩しなし」は教育費だけを差し引き、月10万円の取り崩しは行わないパターンです。

タイミング	3%・取り崩しあり	5%・取り崩しあり	3%・取り崩しなし	5%・取り崩しなし
購入時点	1,800万円	1,800万円	1,800万円	1,800万円
上の子高校進学(4年後)	約1,908万円	約2,070万円	約1,908万円	約2,070万円
5年後(取り崩し開始/なし)	約1,727万円	約1,936万円	約1,847万円	約2,056万円
上の子大学進学(7年後)	約1,317万円	約1,613万円	約1,688万円	約1,992万円
下の子高校進学(10年後)	約597万円	約1,012万円	約1,374万円	約1,828万円
下の子大学進学(13年後)	約▲115万円	約388万円	約1,104万円	約1,712万円
下の子大学卒業(16年後)	約▲850万円	約▲288万円	約853万円	約1,622万円
65歳時点(25年後)	約▲1,109万円	約▲447万円	約1,113万円	約2,516万円

(NISA+iDeCoの合計1,800万円を起点に、各年の教育費・取り崩し額を反映した概算。保険200万円は運用効果を含めない前提のため、この表には含めていません。マイナスの表示は、その時点でこの資産だけでは費用をまかないきれず、不足している状態を示しています)

正直、この結果には驚きました。月10万円を取り崩す場合、年率3%だと下の子の大学進学あたりで資産が尽きてしまい、65歳時点では約1,109万円の不足という計算になります。年率5%でも、65歳時点で約447万円の不足という結果です。

一方、月10万円を取り崩さない場合は、年率3%でも65歳時点で約1,113万円、年率5%なら約2,516万円が残る計算になりました。「月10万円の取り崩しをするかどうか」だけで、65歳時点の資産に2,000万円以上の差が出る、というのが今回の試算で分かったことです。

もし賃貸のままだったら、65歳時点の資産はどうなるか

比較のために、住宅を購入せず賃貸のままだった場合も試算してみます。この場合、頭金は不要なので、NISAを取り崩す必要がありません。また、住宅ローンによる家計の圧迫も無いため、月10万円の取り崩しも発生しない前提にします。

一方で、子供の教育費(高校・大学、私立進学)は、持ち家の場合と同じようにかかるものとします。給与だけでは吸収できない前提で、教育費だけをNISA・iDeCoの資産から差し引き、新たな積立も無し(貯金なしで運用を続ける)という想定で試算します。

この場合の起点となる資産は、頭金として取り崩さなかったNISA全額(2,300万円)とiDeCo(120万円)を合わせた、2,420万円になります。

計算のやり方は、持ち家の場合と同じです。1年ごとに運用益を加え、その年に教育費があれば差し引く、という計算を25年分繰り返しました。

タイミング	それまでの教育費の累計	年率3%の場合	年率5%の場合
起点(住宅購入をしなかった場合)	0万円	2,420万円	2,420万円
上の子高校進学(4年後)	約118万円	約2,606万円	約2,824万円
上の子大学進学(7年後)	約505万円	約2,450万円	約2,864万円
下の子高校進学(10年後)	約965万円	約2,207万円	約2,838万円
下の子大学進学(13年後)	約1,351万円	約2,014万円	約2,881万円
65歳時点(25年後)	約1,694万円(教育費合計のみ)	約2,412万円	約4,616万円

(NISA+iDeCoの合計2,420万円を起点に、教育費のみを反映した概算。保険200万円は運用効果を含めない前提のため、この表には含めていません)

正直、持ち家のケースと並べてみると、差は歴然でした。65歳時点で、持ち家の場合は約▲1,109万円(年率3%)〜約▲447万円(年率5%)だったのに対し、賃貸のままだった場合は約2,412万円(年率3%)〜約4,616万円(年率5%)というプラスの数字になっています。

もちろん、これは「頭金を出さない・月10万円の取り崩しをしない」という条件だけを比較したもので、賃貸を続けた場合の家賃負担そのものは、この試算に含めていません。実際には、老後も賃貸を続ける場合の家賃負担についても、前回の記事で試算しているので、あわせてご覧ください。それでも、「資産の推移だけを見ると、住宅購入がいかに大きな決断か」ということが、この比較であらためて分かりました。

65歳以降もローンが残っている場合、赤字はどれくらい大きくなるか

前回の記事で、持ち家世帯の場合、65歳以上の無職世帯で毎月約3万2,000円の赤字が出るという、総務省の統計を紹介しました。ただし、これは住宅ローンを完済した一般的な持ち家世帯の平均です。我が家の場合、35年ローンを組んだのが購入時点(65歳の25年前)なので、65歳になった時点でローンはまだ10年分(35年-25年)残っています。この「残っているローン」を、赤字にどう反映するかを試算してみます。

ローンの月々の返済額を計算する

借入7,000万円、35年ローン、元利均等返済という前提で、金利を2%として計算すると、月々の返済額は次のようになります。前提条件では「変動金利」としていましたが、35年間の金利変動を正確に見積もることはできないため、ここでは簡略化して、2%で固定した場合の返済額として試算しています。

借入額:7,000万円
金利:年2%(月利0.1667%)
返済期間:35年(420回)
月々の返済額:約23万2,000円(元利均等返済の計算式で算出)

65歳から75歳(ローンが残っている10年間)の赤字

総務省統計ベースの赤字(月3万2,000円)に、ローンの返済額(月23万2,000円)を単純に足すと、月あたり約26万4,000円の赤字になります。

65〜75歳の月間赤字:3万2,000円+23万2,000円=約26万4,000円
75〜95歳(ローン完済後)の月間赤字:3万2,000円(変わらず)

パートでどれくらい埋まるか

厚生労働省「賃金構造基本統計調査」(2025年、2026年3月発表分)を引用した専門家コラム(確認年月:2026年9月)の女性パート平均時給(1,418円)で計算すると、必要な労働時間は次のようになります。

65〜75歳:26万4,000円÷1,418円=月あたり約186時間(週あたり約43時間)
75〜95歳:3万2,000円÷1,418円=月あたり約22.6時間(週あたり約5〜6時間)

正直、この結果には驚きました。ローンが残っている65〜75歳の期間は、週43時間というほぼフルタイムに近い労働時間が必要になる計算です。パートで補うという前提自体が、この期間には成立しにくいのかもしれません。

老後、どのような家計の在り方にしていく必要があるか

正直に言うと、ここまでの試算を通して一番考えさせられたのが、この部分です。

65歳以降、合計でいくら「補填」が必要になるかを、4つのパターンで試算してみます(あくまで単純計算です)。

まず、65歳以降30年間(65〜95歳)の生活費の不足額は、どのパターンでも同じ約3,935万円になります。これは、前回の記事で使った「月3.2万円の赤字×30年」という計算方法に、今回はローンの返済額を上乗せしただけで、NISA・iDeCoの運用利回りや、月10万円の取り崩しをしたかどうかとは関係なく計算しているためです。運用利回りや取り崩しの有無によって変わるのは、この後で反映する「65歳時点の資産」の方です。

65〜75歳(ローンが残っている10年間):月26万4,000円(内訳:総務省統計ベースの赤字3万2,000円+ローン返済額23万2,000円) × 12ヶ月 × 10年 = 約3,167万円
75〜95歳(ローン完済後の20年間):月3万2,000円 × 12ヶ月 × 20年 = 約768万円
30年間の合計:約3,935万円

ここに、65歳時点のNISA・iDeCoの資産(前の見出しの表の数字)を反映すると、パターンごとの「補填が必要な金額」は次のようになります。

パターン	65歳時点の資産	30年間の生活費不足	補填が必要な金額
年率3%・取り崩しあり	約▲1,109万円	約3,935万円	約5,044万円
年率5%・取り崩しあり	約▲447万円	約3,935万円	約4,382万円
年率3%・取り崩しなし	約1,113万円	約3,935万円	約2,822万円
年率5%・取り崩しなし	約2,516万円	約3,935万円	約1,419万円

(「補填が必要な金額」=30年間の生活費不足-65歳時点の資産。65歳時点の資産がプラスの場合は、その分だけ必要な金額が減る計算です)

正直、この表を見て、「取り崩しをするかどうか」がここまで大きな差になるとは思っていませんでした。月10万円の取り崩しをしない場合でも、年率3%なら約2,822万円、年率5%でも約1,419万円という、パートだけでは埋めきれない規模の金額が必要になる、という結果になりました。

これは、「この前提のまま何もしなければ資産が尽きる」という警告のようなものだと捉えています。実際には、次のような形で家計の在り方を見直していく必要がありそうです。

住宅ローンの返済負担が落ち着いた段階で、給与からの新たな積立を再開する
月10万円の取り崩しの期間や金額を、実際の状況に応じて見直す
高校・大学のどちらか、あるいは一方の子供だけを私立にする等、教育方針そのものを状況に応じて調整する
65歳以降も、ローンが残っている期間はパートではなく本格的な就労を続ける、あるいはローンの完済を早める(前倒しで返済する)ことを検討する

どれも、今すぐ答えを出せるものではありません。ただ、「資産がどこかで足りなくなる可能性がある」ということを、数字として早めに把握できたのは、今回試算してみてよかったことだと感じています。

試算してみて、今考えていること

ここまで数字を出してみて、いくつか整理できたことがあります。

NISAから620万円を取り崩しても、非課税枠は概算で485万円ほど、翌年以降に復活する見込みです。全部が失われるわけではない、という点は、以前の記事で調べた「部分的な取り崩しができる」という事実と合わせて、少し安心材料になりました。

一方で、子供2人分の私立進学費用と、65歳時点でまだ住宅ローンが10年残っているという事実を重ねると、老後の赤字は月3.2万円ではなく月26.4万円になり、30年間で約3,935万円という生活費不足が見えてきました。これに65歳時点の資産を反映すると、月10万円の取り崩しをするかしないかだけで、補填が必要な金額が約1,419万円〜約5,044万円まで変わる、という結果になりました。賃貸のままだった場合の試算と比べると、その差がよりはっきり見えました。

それでも、NISAを取り崩すかどうか、教育方針をどうするかといった、最終的な結論はまだ出せていません。

今回の試算は、あくまで我が家が置いた前提での計算です。物件価格、頭金の額、資産状況、利回りの前提、子供の進学先が違えば、当然結果も変わってきます。同じように悩んでいる方が、自分の数字に置き換えて試算してみるきっかけになれば嬉しいです。

よくある質問

Q. NISAを売却すると、非課税枠はいくら復活しますか?

売却した時の市場価格ではなく、購入した時の取得価額(簿価)の分だけ復活します(2026年9月時点、金融庁公式サイトで確認)。評価益が出ている状態で売却すると、売却額よりも復活する枠は小さくなります。

Q. NISAの非課税枠は、売却した年のうちに復活しますか?

2026年9月時点では、売却した翌年に復活します。金融庁が令和9(2027)年度税制改正要望の中で、売却した年のうちに復活させる案を要望していますが、まだ決定していません。実際に判断する際は、金融庁の公式サイトで最新情報をご確認ください。

Q. 高校からの私立進学で、教育費はどれくらい増えますか?

文部科学省の調査(令和5年度)では、高校(全日制)の学習費総額は公立が年間約59.7万円、私立が年間約117.9万円です。差額は年間約58万円、3年間で約175万円になります(2026年9月確認)。

Q. 私立大学の学費はどれくらいかかりますか?

文部科学省「私立大学等の令和7年度入学者に係る学生納付金等調査結果」(2025年12月26日公表)では、私立大学(学部)の初年度納付金総額が約150.8万円、2年目以降は年間約114.1万円です。4年間の総額は約493万円になります(2026年9月確認)。

Q. 賃貸のままだった場合と、持ち家では資産の推移がどれくらい違いますか?

今回の試算(教育費・取り崩し等の前提込み)では、65歳時点で、持ち家の場合は約▲1,109万円(年率3%)〜約▲447万円(年率5%)、賃貸のままだった場合は約2,412万円(年率3%)〜約4,616万円(年率5%)という結果になりました。ただしこれは頭金・取り崩しの有無だけを比較したもので、賃貸を続ける場合の家賃負担は含めていません。

Q. 65歳時点でローンが残っている場合、老後の赤字はどれくらい増えますか?

7,000万円・35年ローン・金利2%という前提で計算すると、月々の返済額は約23万2,000円です。65歳時点でローンが10年残っているとすると、その10年間は総務省統計ベースの赤字(月3.2万円)にこの返済額が上乗せされ、月あたり約26.4万円の赤字になります。30年間(65〜95歳)の生活費不足は約3,935万円です。これに65歳時点の資産(取り崩しの有無・運用利回りによって異なる)を反映すると、補填が必要な金額は約1,419万円〜約5,044万円の範囲になるという試算です(2026年9月時点の前提、金利は将来変わる可能性があります)。